Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как считается налоговый вычет, если я продаю и покупаю квартиру?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Гражданин Д. Гоцман, поддавшись настойчивым уговорам жены, решил-таки, наконец, улучшить свои жилищные условия, и продал свою захудалую квартирку за 4 000 000 руб. Добавив деньги тестя, он купил в том же году квартиру поприличнее – за 6 000 000 руб.
Для того чтобы понять, как правильно считать сумму налога к уплате, необходимо привести несколько наглядных примеров:
Пример 1. Гражданин П. продал квартиру за 2,75 млн. рублей. Согласно данным кадастровой палаты, её стоимость составляет 5,23 млн. рублей. Применяется понижающий коэффициент 0,7. База для расчёта 5,23*0,7=3,66 млн. рублей. Сумма НДФЛ к уплате 3,66*0,13=48 тысяч рублей
Пример 2. Гражданин Р. Продал свою квартиру за 4,41 млн. рублей. Её кадастровая стоимость составляет 4,53 млн. Применяя понижающий коэффициент, получается, что 4,53*0,7=3,17 млн. меньше, чем та сумма, которая прописана в договоре. В казну государства придётся заплатить 4,41*0,13=57 тысяч рублей.
Когда можно получить НВ?
Для уменьшения налоговых затрат, связанных с покупкой и продажей квартиры в одном году, необходимо соблюдать некоторые условия, а именно:
- Продажа и приобретение квартиры произошли в одном календарном году.
- Новое жилье было приобретено раньше, чем продали старое, но гражданин еще не воспользовался правом на налоговый вычет (например, двухкомнатная квартира была приобретена в мае 2017 г, а однокомнатная квартира реализована в сентябре 2017 г. В этом случае допускается заявить о получении сразу двух вычетов).
- Гражданин РФ не воспользовался правом на возврат 13% до 2014 года, либо не исчерпал положенный ему лимит в два миллиона рублей после 2014 года.
- Гражданин должен являться собственником жилья не менее пяти или трех лет (до 2016 года).
Право на получение имущественных вычетов по продаже и покупке жилья предусмотрено законом, но получить их можно лишь при документальном обосновании. Все физические лица должны придерживаться особой процедуры при обращении с просьбой о взаимозачете произведенных сделок:
- Собрать необходимый пакет документов.
- Написать заявления на льготы.
- Подать все бумаги по месту регистрации в отделение ФНС.
- Дождаться принятого решения.
Самым ответственным для заявителя считается именно сбор документов. От того, насколько правильно будет собран комплект бланков, зависит исход обращения. В зависимости от региона и принятых в нем законов перечень может варьироваться, но основной комплект остается неизменным для всех субъектов федераций. В него входят:
- Удостоверение личности заявителя.
- ИНН.
- Договор купли-продажи на реализованную жилплощадь.
- Акт приема-передачи проданного помещения.
- Платежные квитанции о полученной за продажу сумме.
- Договор о покупке жилого помещения с указанной стоимостью.
- Выписка из ЕГРП о правах собственности на жилье.
- Квитанции о сделанных выплатах.
Документы должны обосновать факт продажи и вырученную сумму, а также, сколько было потрачено на новое жилье. Обратите внимание, что покупка жилья у близких родственников не позволяет рассчитывать на возврат НДФЛ.
Какое жилье считается единственным?
Если в собственности гражданина на момент продажи находится только одно жилое помещение, то оно признается единственным. Минимальный срок владения в этом случае будет составлять 3 года. При этом не учитывается жилье, которое было приобретено в течение 90 дней до продажи прежнего.
Например, вы купили квартиру в сентябре 2019 года и продали ее в октябре 2022 года — 3 года минимального срока уже прошло. При этом еще до продажи, в августе 2022 года, вы купили новое жилье, куда и собираетесь переехать. В этом случае налог не нужно будет платить, поскольку проданное жилье все еще считается единственным.
А если квартира куплена в новостройке?
При покупке жилья на вторичном рынке право собственности возникает сразу. С новостройками дело обстоит иначе — сначала покупатель подписывает ДДУ, затем ждет сдачи дома в эксплуатацию, затем получает ключи… Раньше срок владения новостройкой отсчитывался с момента регистрации права собственности, то есть после получения ключей. Теперь право собственности у дольщиков возникает с момента полной оплаты ДДУ.
«В случае приобретения квартиры по договору долевого участия срок владения исчисляется с даты полной оплаты стоимости такого жилого помещения или доли (долей) в нем в соответствии с соответствующим договором. Если квартира приобретена по договору уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве, то срок владения исчисляется с момента оплаты уступки прав требования», — говорит Рябых.
Льготы при реализации недвижимости менее 3 лет в собственности
Если квартира была в собственности менее 3 лет, или приобреталась после 1.01.16 г., то для неё доступна единственное, но существенное послабление: отмена налога на суму 1 000 000 рублей. Она применяется всегда, когда отсутствует другой прецедент, допускающий отмену налогообложения объекта. То есть он всегда уплачивается не с полной цены, указанной в ДКП, а только с суммы, превышающей 1 миллион рублей.
Например, продана квартира, которая была в собственности меньше 3 лет. Стоимость, указанная в договоре купли-продажи (ДКП) 2 300 000 рублей. Льгота по налогообложению продажи предоставляется на 1 000 000, с которого удержание не производится. Поэтому налогообложению будет подлежать не полная цена, указанная в договоре, а только сумма в 1 300 000 рублей. Это составит 169 000 рублей, их придётся уплатить государству.
Недвижимость, стоимостью меньше одного миллиона, при продаже налогом не облагается. Вычет равен фактической цене квартиры.
Процесс приобретения в зачёт имеющегося жилья
Каждый способ предусматривает некоторые различия в алгоритме пошаговых действий и имеет определённую специфику, связанную с обстоятельствами, сопутствующими передаче старого жилья. Базовые правила сделки, при этом, остаются идентичными в обоих случаях.
В частности, остаток по сделке в том и ином варианте проведения взаимозачёта, доплачивается:
- из личных сбережений;
- оформляется в рассрочку;
- оформляется в ипотеку.
Из способа доплаты могут проистекать дополнительные нюансы сделки.
При взаимозачёте может использоваться не только квартира клиента, но и другая, принадлежащая ему недвижимость.
Если выбирается вариант с оформлением брони, то вся процедура будет состоять из следующих, основных шагов:
- Оценка старого имущества.
- Бронирование квартиры в новостройке.
- Продажа имеющегося объекта, с учётом всех этапов: поиск покупателей, организация просмотров, проверка пакета документации.
- Сопровождение расчёта покупателя с продавцом, с перечислением денег на счёт.
Эти процедуру выполняет риэлтерская компания, сотрудничающая с застройщиком, или сам застройщик. Клиенту остаётся только заключить с компанией соответствующий договор услуг.
Взаимозачёт по брони может оформляться на самых ранних этапах возведения новостройки. Соответственно, стоимость строящегося объекта самая низкая, допускающая существенную экономию. Чем больше готовность строящегося объекта, тем ниже риски и выше стоимость жилья.
Поэтому многие строительные компании, зарекомендовавшие себя с положительной стороны, завершают оформление брони на планирующиеся квартиры уже на стадии котлована. Чтобы сохранить бронь, нередко приходится снижать стоимость продаваемой квартиры.
При оформлении одномоментной купли-продажи старого и нового жилья, ситуация складывается несколько иначе и происходит по следующему сценарию:
- Оценка и осмотр квартиры представителем застройщика.
- Предложение на приобретение квартиры.
- Одновременное оформление и заключение договора купли-продажи (ДКП) старой квартиры и договор долевого участия (ДДУ) или переуступки на новую квартиру.
Договор долевого участия может заключать только застройщик, риэлтерская фирма может заключить договор цессии.
✅ Взаимозачет квартиры на новостройку
Процесс приобретения жилья в новостройке в зачет имеющегося – хороший вариант для тех, кто:
- является собственником ликвидной жилплощади (потенциально продаваемой в короткий срок);
- планирует воспользоваться для ее продажи услугами агентства недвижимости;
- присмотрел взамен подходящий объект на первичном рынке, особенно, если по нему в ближайшее время ожидается переход на следующую стадию строительства и, соответственно, подорожание в цене, поэтому важно временно «заморозить» его цену;
- имеет «запасное» место проживания до окончания строительства (с учетом возможного затягивания сроков его окончания).
Как вообще исчисляется налог от продажи квартиры?
До 2016 года все было намного проще: если квартира находилась в собственности более 3 лет, то налог не взимался. А если стоимость продаваемой квартиры была менее 1 000 000 р., то уплачивать налог и вовсе было не нужно.
Сейчас все несколько иначе.
Во-первых, занижать стоимость в договоре купли-продажи уже нет смысла, так как налог исчисляется с кадастровой стоимости. Но не со всей, а с коэффициентом в 70%. И вот эта часть, составляющая 70%, и облагается налогом.
Вместе с тем нужно понимать, что данный коэффициент не является налоговой ставкой. Потому что сама налоговая ставка равна 13%.
Однако есть и хорошая новость. Продавец квартиры может и сейчас получить вычет в 1 000 000 р. с продажи.
Рассмотрим пример. Мы хотим продать квартиру, которая по кадастровой стоимости оценивается в 10 000 000 р. Занижать сумму в договоре купли-продажи, как уже говорилось ранее, смысла нет. Завышать, я думаю, тоже никто не догадается, так как налог будет тогда исчисляться с большей суммы.
Поэтому вычисляем размер налога:
— выделяем коэффициент: 10 000 000 х 70 % = 7 000 000 р. (кадастровая налоговая база);
— 7 000 000 – 1 000 000 (предоставляемый налоговый вычет) = 6 000 000 р. (конечная налоговая база);
— 6 000 000 р. х 13% (налоговая ставка на доходы физических лиц) = 780 000 р. размер налога.
Скажем так, не мало. Но существуют обстоятельства, когда налога можно избежать или существенно его уменьшить.
Это мы рассмотрим в следующей части статьи.
Налог при одновременной продаже и покупке квартиры
Мы подошли к изначальной теме статьи, которая затрагивает возможность компенсировать налог с продажи квартиры, если мы одновременно покупаем другое жилье.
Важные условия для выполнения подобной задачи:
1) Обе сделки (продажа своей и покупка другой квартиры) должны произойти в один налоговый период: с 1 января до 31 декабря. Точнее будет сказать, в этот период должны быть зарегистрированы права по обеим сделкам. Одно право зарегистрировано на покупателя (покупателей) вашей квартиры, а другое право на вас по отношению к новой квартире;
2) Далее в следующем году до 30 апреля необходимо подать декларации связанные с продажей и покупкой квартир, а до 15 июля нужно оплатить оставшийся налог, если таковой имеется.
Теперь возникает вопрос: а как взаимозачитывается налог?
Все просто. Скажем, мы продаем квартиру за стоимость, равную 70% от кадастровой стоимости. Наша квартира менее трех лет и мы обязаны заплатить налог.
Пусть стоимость равна 5 500 000 р.
Вычитаем отсюда 1 000 000 р. в качестве налогового вычета на продажу недвижимости.
Остается 4 500 000 р.
С этих денег 13% налог = 585 000 р.
Далее мы покупаем квартиру за 10 000 000 р. При покупке квартиры, независимо от ее стоимости, нам предоставляется налоговый вычет в виде 13% с 2 000 000 р.
Т.е. в рублях мы имеет возможность погасить налог 260 000 рублями.
Вычисляем сколько в итоге нам нужно заплатить налог:
585 000 р. (изначальная величина налога) – 260 000 р. налоговый вычет = 325 000 р. (налог, который необходимо заплатить до 15 июля следующего года).
Очень важная деталь: после сделки с квартирами взаимозачет налогов сам по себе не произойдет. В налоговой службе никто не будет вычислять, и расписывать вашу схему использования налогового вычета. Поэтому что бы получить подобную скидку, важно грамотно составить декларации для последующей подачи в налоговую службу.
Рассмотрим ситуацию, когда вы продаете квартиру, находящуюся в вашей собственности менее 3 лет. Вы обязаны уплатить 13% налог с полученной Вами суммы, уменьшенной на 1 млн. рублей (налоговый вычет). У Вас в наличии имеются Договор купли-продажи, Свидетельство о праве собственности и документы, подтверждающие факт оплаты квартиры. В данном случае, ваши действия подпадают под абзац 2 подпункта 1 пункта 1 220 статьи налогового кодекса РФ:
Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного настоящим подпунктом, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов
Это значит, что налогооблагаемую базу можно уменьшить не на 1 млн. рублей, а на сумму покупки.
Пример 1: вы купили квартиру 1 год назад по цене 2 млн. рублей. А сегодня продаете за 4 млн. рублей. Рассчитываем налог:
(4млн. руб. — 2млн. руб.) * 13% = 260 тысяч рублей.
Пример 2: вы купили квартиру 2 года назад по цене 3 млн., а сегодня продаете за 2 млн. рублей. Рассчитываем налог:
(2млн. руб. – 3 млн. руб.) , налогооблагаемой базы нет, налог равен нулю.
Пример 3: доля в квартире (комната) была куплена меньше 3 лет назад за 900 тысяч рублей. Сегодня продаете за 1 400 000 рублей. Можно уменьшить налогооблагаемую базу на сумму покупки, размер налога составит:
(1,4 млн. руб. – 0,8 млн. руб.) * 13% = 78 тыс. рублей.
Но, в данной ситуации выгоднее использовать имущественный налоговый вычет в размере 1 млн. рублей, что предусмотрен ст.220 НК РФ.
Здесь размер налога составит:
(1,2 млн. руб. – 1 млн. руб.)*13%=26 тысяч рублей. Разница налицо.
Зачет при покупке квартиры
Обычная схема купли-продажи объединяет продавца и покупателя, происходит стандартный обмен одной квартиры на денежную сумму. Но на рынке встречаются и иные ситуации. Например:
- покупатель располагает не живыми деньгами, а жильем, которое он хотел бы обменять на другое;
- в цепочке сделок участвуют более, чем два собственника;
- речь идет о разъезде или съезде;
- покупается жилье в новостройке вместо уже имеющейся недвижимости.
Одним словом, когда одновременно продается одна недвижимость и покупается другая – это уже не обычная купля-продажа. В зависимости от того, новая квартира приобретается или сделка проходит на вторичном рынке, различают:
- альтернативная сделка – на вторичном рынке;
- зачет или взаимозачет – при покупке нового жилья.
Такие сделки отличаются высокой сложностью, поэтому общий совет, если вы решились на альтернативную сделку – доверить ее подготовку специалисту.
Отвечает юрист «ОГРК-Центр» Александра Рузиева:
Налоговый вычет – это денежная сумма, которая уменьшает налогооблагаемую базу (размер дохода), с которой уплачивается налог на доходы физических лиц (НДФЛ). Рассчитывать на вычет могут все официально работающие граждане, т.е. те, которые трудоустроены официально, и выплачивают со своих доходов НДФЛ самостоятельно или через работодателя.
Это следует учитывать — иногда лучше сохранить налоговую льготу и потратить ее при оформлении другой ипотеки.
Максимально возможная сумма для расчета имущественного вычета при покупке составляет 2 млн руб., от нее отсчитываются 13%.
То есть нужно платить налог с продажи первой квартиры, и можно получать налоговый вычет с покупки второй квартиры.
Всем известно, что продажа жилплощади облагается государственным налогом (НДФЛ), размер которого – 13% от общей ее стоимости.
Но налоговая может не разобраться в этих хитросплетениях и просто увидит, что продан объект, который по документам перешел в собственность год назад.
Доход от продажи квартиры по общему правилу облагается налогом. Однако закон предусматривает возможность для освобождения от уплаты подоходного налога или снижения налогового бремени. В том случае, если продать квартиру и сразу купить другую, нужно ли платить налог? Возможен ли взаимозачет при продаже и покупке квартиры в один налоговый период?
Продавец уменьшает налог или на 1 млн р. или на фактические затраты (при условии, что он способен их подтвердить документально, и они выше 1 млн р., иначе это невыгодно).
Да, это называется «налоговый вычет в размере понесенных расходов». Подробнее о нем рассказано в Глоссарии, в статье «Налоги и налоговые вычеты в недвижимости» (см. кнопку Глоссария наверху). В самой статье выше тоже есть соответствующая ссылка.
По договору квартира продана за 3,5 млн р. Ее кадастровая стоимость больше – 6 млн р. С учетом понижающего коэффициента 0,7 кадастровая стоимость составила 4,2 млн р. (6000000*0,7).
После этой даты в России стал действовать упрощенный порядок получения вычета, который подразумевает бесконтактное общение с ФНС. Теперь не нужно лично приходить в инспекцию, можно просто подать заявление в личном кабинете на сайте налогового органа, а налоговики уже сами проверят право на получение вычета с помощью своей автоматизированной информационной системы.
Этим вопросом задаются многие граждане, продающие свою квартиру. В данной статье мы подробно расскажем, как снизить сумму уплаченного налога или полностью вернуть его сумму.
В РФ существует запрет на двойное налогообложение, который распространяется и на возвраты. Нельзя получить вычет за отработанные 2015-2017 гг. и за эти же годы получить возврат НДФЛ по уплаченным процентам. Помните, что вернуть можно лишь то, что было фактически удержано и уплачено в бюджет, но не больше.
Взаимозачет в сделках купли-продажи недвижимости
- Классический взаимозачет: продажа квартиры на вторичном рынке застройщиком и покупка новой владельцем квартиры. Разница в цене между двумя объектами может быть выплачена единовременно или в рассрочку. Иногда взаимозачет получается произвести без доплаты со стороны собственника: если новая квартира покупается на начальном этапе строительства, то можно значительно улучшить свои жилищные условия без вложений, продав старое жилье.
- Взаимозачет без вторичного жилья. Такая ситуация встречается не так часто и предполагает учет квартиры в другой новостройке в счет стоимости в новой. Причинами могут быть пополнение в семействе, разочарование в прежнем объекте, затягивание сроков сдачи объекта, выгодное инвестирование и пр.
- Взаимозачет плюс ипотека. Владелец недвижимости через застройщика выставляет свою квартиру на продажу, одновременно бронирует подходящий вариант в новостройке. Параллельно с этим он обращается в банк за оформлением ипотечного кредита: одобренной суммы должно хватить для внесения разницы между ценой продажи и ценой покупки.
Нужно ли платить налог?
Ответить на вопрос однозначно нельзя, каждая ситуация имеет свои нюансы, которые решаются в зависимости от определенных условий.
В письме Минфина №03-04-05/3648 указано, что при продаже одного помещения и покупке другого за один календарный год, собственник может воспользоваться и налоговым вычетом по отношению к проданному объекту и возвратом уплаченного ранее подоходного налога к купленной недвижимости.
Таким образом, он как бы получает двойные привилегии, но в рамках действующего законодательства. Между тем разность между льготой при продаже и возвратом при покупке в большинстве случаев не способна покрыть друг друга. При наличии положительной разницы налогоплательщик обязан будет заплатить положенные 13% НДФЛ с полученной прибыли.
Отсутствие материальной выгоды по результатам проведенных сделок освободит налогоплательщика от обязанности пополнять государственный бюджет. Полное освобождение от уплаты НДФЛ возможно и в том случае, если продаваемая недвижимость была в собственности владельца более трех или пяти лет.
Право на получение имущественных вычетов по продаже и покупке жилья предусмотрено законом, но получить их можно лишь при документальном обосновании. Все физические лица должны придерживаться особой процедуры при обращении с просьбой о взаимозачете произведенных сделок:
- Собрать необходимый пакет документов.
- Написать заявления на льготы.
- Подать все бумаги по месту регистрации в отделение ФНС.
- Дождаться принятого решения.
Самым ответственным для заявителя считается именно сбор документов. От того, насколько правильно будет собран комплект бланков, зависит исход обращения. В зависимости от региона и принятых в нем законов перечень может варьироваться, но основной комплект остается неизменным для всех субъектов федераций. В него входят:
- Удостоверение личности заявителя.
- ИНН.
- Договор купли-продажи на реализованную жилплощадь.
- Акт приема-передачи проданного помещения.
- Платежные квитанции о полученной за продажу сумме.
- Договор о покупке жилого помещения с указанной стоимостью.
- Выписка из ЕГРП о правах собственности на жилье.
- Квитанции о сделанных выплатах.
Документы должны обосновать факт продажи и вырученную сумму, а также, сколько было потрачено на новое жилье. Обратите внимание, что покупка жилья у близких родственников не позволяет рассчитывать на возврат НДФЛ.
Нужно ли платить НДФЛ, если продать жильё и одновременно купить другое?
Участников подобных сделок интересует, платится ли НДФЛ при реализации одной недвижимости и одновременной покупке другой. В некоторых случаях налог с продажи жилой недвижимости платить не нужно, независимо от того, приобреталось ли одновременно с его продажей другое жильё. Это ситуации, когда квартира находилась в собственности более 3 лет, при одном из условий:
- Она была приобретена правообладателем до наступления 2016 года.
- Или приватизирована, получена в дар, по наследству или по договору ренты более 3 лет назад.
Квартира, купленная после 1.01.16 г., по принятому в тот же период законодательству, облагается налогом при продаже, если находилась в собственности у продавца менее 5 лет. То же касается всех видов недвижимости, которые находились в собственности меньше трёх лет.
Для таких случаев могут применяться предоставляемые законодательством, и указанные в статье 220 НК РФ налоговые льготы, которые могут использоваться в виде взаимозачёта, если через сравнительно небольшой срок приобретается новое жилое помещение.
Льготное налогообложение, допускающее возврата НДФЛ, разрешено законодательством только при наличии следующих условий:
- покупатель имеет гражданство РФ;
- он раньше никогда не использовал возможность получения вычета при покупке недвижимости;
- квартира покупалась не у близких родственников.
При взаимозачёте не обязательно иметь официальный заработок и быть налогоплательщиком РФ, так как здесь предусмотрено погашение налоговой суммы за счёт имущественного вычета с покупки жилья.