Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Уведомление о расторжении договора аренды». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Прекращение договора аренды должно повлечь за собой возврат предмета соглашения к арендодателю. Целесообразно при обращении в суд указывать не только требование о расторжении договора, но и о возврате имущества. Это поможет избежать повторного искового заявления в суд и запустить процедуру принудительного возвращения как можно раньше.
Расторжение договора аренды в судебном порядке
Возможность досрочного расторжения договора аренды судом по требованию арендодателя предусмотрена ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ). При этом закон устанавливает случаи, когда арендодатель вправе требовать расторжения договора:
– когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора. Здесь, как правило, начинается спор о том, насколько нарушения условий договора является существенным;
– когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением назначения имущества;
– когда арендатор пользуется имуществом с неоднократными нарушениями условий договора и назначения имущества;
– когда арендатор существенно ухудшает имущество;
– когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
– когда арендатор не производит капитального ремонта имущества, если это в соответствии с законом или договором является его обязанностью.
При этом ГК РФ предоставляет сторонам договора аренды предусмотреть и другие основания для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в судебном порядке.
Перед обращением в суд с требованием досрочного расторжения договора необходимо письменно предупредить арендатора о необходимости исполнения им обязательств в срок (ст. 619 ГК РФ). Если не соблюсти вышеуказанную процедуру, то исковое заявление о расторжении договора аренды не будет рассматриваться судом.
Иногда возникает вопрос, по какому адресу направлять предупреждение. В настоящее время выработалась судебная практика, в соответствии с которой направление предупреждения по адресу места нахождения, указанному в договоре аренды, является достаточным. И напротив, если вы направите предупреждение по всем известным вам адресам арендатора, и не отправите по адресу, указанному в договоре, то обязанность арендодателя направить предупреждение не считается исполненной надлежащим образом. При этом, если предупреждение вернется с отметкой о невручении письма, вышеуказанные обязанности арендодателя также считаются исполненными надлежащим образом.
Обратите внимание, что предупреждение необходимо направлять с описью вложения.
Теперь несколько слов о случаях, когда неисполнение обязанностей арендатором по оплате не влечет расторжение договора.
Судебная практика исходит из того, что неисполнение обязанности по внесению арендной платы не влечет расторжение договора, если сумма задолженности незначительна.
Также не может быть основанием для расторжения договора аренды неиспользование арендуемого имущества, неуплата арендных платежей в случаях, когда арендатор не мог пользоваться имуществом по вине арендатора, а также в период до государственной регистрации договора аренды.
Оформление иска в суд
До подачи иска стороны должны попытаться уладить ситуацию мирным путем без обращения в судебный орган. Пострадавшая сторона оформляет уведомления — о нарушении, а потом о намерении разорвать договор. Если нарушитель не предпринимает шаги по решению возникшей проблемы, можно обращаться в суд.Для этого нужно составить исковое заявление. Документ заполняется от руки или печатается на ПК. Он оформляется на листе А4 с указанием суда, куда подается запрос, указанием сведений арендатора и арендодателя. Свою позицию нужно излагать кратко и по сути без эмоциональной составляющей. Рекомендуется указать нормы законодательства, нарушенные второй стороной. Вместе с иском подаются документы, используемые судьей для рассмотрения вопроса и принятия решения. В конце ставится дата и подпись.Вместе с исковым заявлением передаются следующие бумаги:
- паспорт (копия)
- действующий договор, подлежащий расторжению (копия)
- акт приемки-передачи арендуемого имущества
- чеки, подтверждающие расходы на ремонт, оплату услуг ЖКХ и т. д.
- квитанции о перечислении полной суммы госпошлины
Наличие полного пакета бумаг позволяет ускорить рассмотрение дела. После изучения иска и документации судья передает постановление. Оно действует по истечении 10 суток. Этот период дается проигравшей стороне для апелляции, если определение суда ее не устраивает. В некоторых случаях истец вправе требовать компенсации убытков от упущенной выгоды или неустойки.
Последствия расторжения аренды
При передаче имущества следует составить передаточный акт, где указать состояние, в котором получено обратно. Тогда арендодатель сможет затребовать возмещение ущерба при значительном его ухудшении.
Причиной досрочного расторжения арендного договора может стать и просрочка платежей. Пострадавшая сторона вправе требовать погашения задолженности за весь период пользования имуществом.
Подведем итоги: арендодатель может запустить процедуру одностороннего прекращения договора аренды, опираясь на пункт договора либо в силу закона. При этом необходимо попытаться урегулировать ситуацию в досудебном порядке. Только в крайнем случае следует обращаться в суд, предоставив доказательства причин, по которым договорные отношения более не могут существовать.
Видео: советы от юриста о правильном составлении уведомления о досрочном расторжении договора аренды.
В приложенном образце письма приведена конкретная ситуация: арендатор не платил за аренду помещения в течение двух месяцев. По этой причине арендодатель решил воспользоваться своим правом прервать соглашение в одностороннем порядке. Для того чтобы придать своему сообщению юридически грамотную структуру, он ссылается как на заключенный договор, так и на статьи Гражданского кодекса, регулирующие подобного рода отношения.
Письмо имеет три части: введение, основную часть и заключение.
В основной части находится вся смысловая нагрузка, но и остальные важны. Без введения и заключения письмо просто не будет иметь юридической силы.
В шапке письма прописываются:
- Реквизиты обеих организаций или лиц, которые заключали договор аренды. Должно быть четко понятно, от кого и кому направлено уведомление.
- Должность руководителя организации, которой посылается письмо.
- Наименование.
- Дата.
- Если в организации принята нумерация деловых писем, то номер.
Идеальный вариант – размещение информации на фирменном бланке компании. В этом случае в верхней части всегда будут прописаны ее реквизиты. Если же договор был заключен между частными лицами либо частным лицом и организацией, то достаточно будет паспортных данных и сведений об адресе проживания (регистрации) этого лица.
В каких случаях действие может перейти в суд?
Суд — единственная инстанция, в которую следует обращаться в случае отсутствия договорённости между арендатором и арендодателем. Одна сторона, полагающая, что её права грубо нарушены, может обратиться в судебный орган, оформив иск.
Исковое заявление составляется на листе А4. В нём следует указать название судебной инстанции, сведения об истце и ответчике — паспортные и контактные данные. В заявлении следует точно обозначить суть требований, по возможности с ссылками на нормативные акты и законы.
К заявлению понадобится приложить квитанцию об оплате госпошлины и арендный договор. Если есть вещественные доказательства нарушений, стоит их также использовать в деле.
По итогам судебного процесса уполномоченное лицо оглашает решение, обязательное к исполнению. Проигравшая сторона обязуется выполнить все предписания.
Право арендодателя расторгнуть договор в судебном порядке не должно быть обязательно прописано в тексте договора, так как гарантируется действующим гражданским законодательством Российской Федерации. Данный вариант расторжения договора аренды имущества является наиболее затратным как по времени, так и в плане финансовых издержек обеих сторон. Положения гражданского кодекса Российской Федерации устанавливают перечень обстоятельств, в связи с наступлением которых арендодатель имеет право обратиться в суд с иском о расторжении договора аренды, в частности:
- арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора аренды или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; или
- арендатор существенно ухудшает имущество, полученное в аренду; или
- арендатор более 2 (двух) раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; или
- арендатор не выполняет иные обязанности, предусмотренные договором аренды и невыполнение которых дает право арендодателю требовать расторжения договора в судебном порядке (к примеру, не проводит капитальный и/или текущий ремонт помещения).
Однако, наступление указанных выше условий недостаточно для подачи искового заявления. Закон требует от арендодателя в обязательном порядке обратиться к арендатору с письменным предложением расторгнуть договор аренды во внесудебном порядке. Такое уведомление должно быть направлено на последний известный почтовый адрес арендатора, если иной порядок отправления уведомления не предусмотрен положениями договора аренды имущества. Арендатор обязуется дать ответ на полученное уведомление в течении срока, установленного договором аренды, или, если такой срок не установлен, — в течении 30 (тридцати) календарных дней от момента получения такого уведомления.
Если арендатор не отвечает, отказался от расторжения договора аренды или истек срок для предоставления такого ответа, только в таком случае арендодатель имеет право подать исковое заявление в порядке, предусмотренном действующим процессуальным законодательством Российской Федерации. Обращаем внимание, что на арендодателя в данном случае возлагается обязательство по доказыванию факта нарушения арендатором условий договора аренды. Договор аренды считается прекращенным с момента вступления в силу решения суда о расторжении договора.
Порядок расторжения договора аренды в судебном порядке схематически можно изложить следующим образом: (1) допущенное арендатором нарушение дает право арендодателю расторгнуть договор; (2) арендодатель направляет предложения арендатору расторгнуть договора аренды; (3) неполучение ответа или получение отказа в расторжении договора от арендатора; (4) подготовка арендодателем искового заявления и его подача в суд; (5) договор считается расторгнутым с момента вступления в законную силу решения суда о расторжении договора.
Расторжение договора аренды через суд
Расторжение соглашения осуществляется по основаниям, зафиксированным в ГК РФ. Дополнительные основания могут быть предусмотрены сторонами в соглашении. Главное – чтобы они не противоречили действующему законодательству и устраивали обоих контрагентов.
Условие договора аренды об одностороннем отказе от исполнения договора
Крайне важным подспорьем в момент возникновения желания собственника расторгнуть арендные отношения должны послужить условия договора. Не секрет, что именно грамотно составленный и учитывающий нюансы сделки, немаловажно минимизирует материальные и эмоциональные расходы при его одностороннем расторжении.
Можно рекомендовать включение в соответствующий раздел соглашения аренды нижеперечисленных пунктов для одностороннего расторжения по инициативе арендодателя и возврата предмета договора:
- использование съемщиком помещения с существенными нарушениями достигнутых договорённостей и цели его использования, либо в случае неоднократных несоблюдении, приводящим к существенным ухудшениям его состояния;
- систематического нарушения арендатором сроков платежа арендной платы – два и более раза (от срока, зафиксированного сделкой по аренде);
- отказа арендатора произвести текущий или капитальный ремонт помещения, признанный договором обязательным для него и назначенный в определенный сделкой промежуток времени.
Аренда прекращает правовое действие по истечении срока, в результате мирного, досрочного расторжения или по инициативе арендатора (арендодателя).
Так как аренда выступает сделкой, в которой принимают участие две стороны, инициатива одной из них по прекращению сотрудничества может привести к убыткам второй. Исходя из этого, законодатель выделяет случаи, когда договор может быть расторжен, а также юридические последствия этого процесса.
Если срок не истек, сотрудничество прекращается на следующих основаниях:
- взаимная договоренность;
- судебный порядок, связанный с инициативой одной из сторон;
- желание участников и по пункты, прописанным в арендном контракте.
Обратите внимание! Если лица, являющиеся сторонами по договору аренды, разрывают сотрудничество по согласию между собой, никаких правовых проблем возникнуть не должно. Участники составляют специальное соглашение, в котором отражается ситуация по расторжению договорных отношений в досрочном порядке в результате достижения договоренности между ними.
Ситуация, в которой участники не хотят расторгать договор, проблемная. Часто вопрос решается с помощью судебной инстанции.
Что о досрочном расторжении говорится в законе?
Расторгнуть договор аренды можно всего тремя способами: по инициативе одного из участников сделки, по обоюдному согласию или с помощью суда. В гражданском кодексе Российской Федерации упомянуты они все.
- Если в вашем договоре арендатору разрешено досрочно отказаться от аренды, направив уведомление, то вам пригодятся п. 2 ст. 450 и ст. 620 ГК РФ.
- Если же аренда бессрочна и отказаться можно в любой момент, то п. 2 ст. 610 ГК РФ. Когда разногласий нет, в силе п. 1 ст. 450 ГК РФ.
- Обстоятельства, при которых одна из сторон сделки может разорвать договор в судебном порядке, обозначены в ст. 620 ГК РФ и п. 2 ст. 450 ГК РФ.
Рекомендации арендатору
Расторжение договора в одностороннем внесудебном порядке:
-
договор срочный и он содержит условие о внесудебном отказе: направить арендодателю уведомление об отказе от исполнения договора;
-
договор срочный и в нем отсутствует условие о внесудебном отказе: расторгать в судебном порядке, для этого подать иск в суд;
-
договор бессрочный: направить арендодателю предупреждение об отказе от договора.
Расторжение договора в судебном порядке:
- если имеется общее или специальное основание расторжения договора в судебном порядке — направить досудебную претензию, а при отсутствии ответа на нее подать исковое заявление в суд.
В обоих случаях:
-
правильно оформить акт возврата помещения. Это гарантия права арендатора прекратить вносить арендную плату. Если ситуация конфликтная — при возврате помещения необходимо обеспечить письменные доказательства того, что арендатор выполнил все свои обязательства. Желательно также привлечь свидетелей к подписанию одностороннего акта возврата помещения.
-
консультироваться с юристом. Не всегда возможно самостоятельно определить основания досрочного прекращения договора аренды. Неочевидные юридические тонкости, например, возможное преобразование срочного договора в бессрочный, отсутствие капремонта, могут способствовать выходу из договорных отношений.
Порядок досрочного прекращения арендных отношений без суда, либо через суд
По инициативе арендодателя возможно расторгнуть договор аренды одним из способов: внесудебном и судебном.
1. Внесудебное прекращение арендных отношений.
В случае, когда заключен договор аренды без указания срока (бессрочно) арендодателю достаточно предупредить арендатора в письменной форме. Согласно п.2 ст. 610 ГК это необходимо сделать не позднее, чем за один месяц (или три месяца для недвижимого объекта) до момента расторжения договора.
Если же договор аренды имеет срок действия, то условия досрочного его прекращения должны быть прописаны в отдельном пункте.
Гражданское законодательство не обязывает стороны мотивировать свое решение. Однако арендодатель должен учитывать интересы арендатора и не злоупотреблять своим правом. Например, в случае использования участка земли в период полевых работ, когда досрочное прекращение договора аренды повлечет убытки арендатора в результате прекращения его деятельности.
2. Судебное решение о расторжении договора аренды раньше срока.
Досудебный порядок разрешения спора является обязательным, но в случае, когда стороны не смогли самостоятельно договориться, потребуется обращение в суд. Эта норма закреплена в статье 619 ГК. Однако, арендодатель обязан представить суду доказательства, являющиеся основанием для досрочного прекращения договора аренды. Это могут быть следующие нарушения, допущенные арендатором:
- нарушения условий договора, которые являются существенными и происходили неоднократно (сюда входит и случаи, когда предмет договора аренды использовался арендатором не по назначению);
- использование арендуемого имущества значительно снижает его качество;
- не производится капитальный ремонт арендуемого имущества в сроки, установленные договором;
- арендатор не производит оплату арендных платежей в объеме и сроки, указанные в договоре, более двух подряд периодов.
Отметим, что предварительно со стороны арендодателя должна быть проделана работа по извещению арендатора о нарушении условий договора и иных причинах, которые могут повлечь за собой расторжение арендных отношений. То есть он должен направить письменное сообщение и установить сроки для устранения нарушений.
Суд расторгнет договор аренды по инициативе арендодателя только в случае, когда им будет доказано, что нарушения являются существенными. При этом будет учтено, что арендатору на устранение нарушений был дан разумный срок.
В каких случаях необходимо уведомление
Уведомление о предстоящем расторжении договора аренды может потребоваться в таких случаях:
- Если соглашение заключено на неопределенный срок, то для прекращения его действия, согласно гражданскому законодательству, следует уведомить контрагента минимум за один месяц для недвижимого имущества и за три месяца – при аренде помещений.
- В тексте договора может быть прописано условие об автоматической пролонгации (продлении срока действия договора), если за определенное время до истечения срока соглашения будет отсутствовать уведомление о намерении отказаться от аренды.
- Односторонний отказ от исполнения соглашения любой из сторон.
Процедура расторжения договора не представляет никаких сложностей для сторон, если аренда прекращается по их обоюдному согласию. В таком случае уведомление является формальностью, а арендодателю и арендатору необходимо только подписать акт приема-передачи помещения и соглашение об окончании договорных отношений, с этого момента стороны считаются свободными от дальнейшего сотрудничества.
Ситуации, при которых составление уведомления обязательно
Уведомление арендодателя должно составляться в таких обязательных случаях:
- В том случае, если договор аренды был заключен бессрочно. В подобных ситуациях по требованиям действующего гражданского законодательства необходимо уведомить вторую сторону о желании или необходимости расторжения договора (если в соглашении не прописаны иные условия);
- Если в тексте заключенного договора имеется пункт о его автоматической пролонгации и необходимости уведомления о желании расторжения за определенный промежуток времени до этого;
- Если одна из сторон желает отказаться от продолжения действия договора по личным причинам;
- В случае нарушения одной из сторон договора его основных условий или конкретных пунктов.
В том случае, если потребность в досрочном расторжении возникла у арендатора, он направляет письмо арендодателю и наоборот – арендодатель, желая прекратить действие заключенного соглашения, направляет письмо арендатору. При необходимости подачи искового заявления в суд, если стороны не придут к компромиссу, наличие такого письма является обязательным фактором для возможности рассмотрения поданного заявления.
Особенности передачи уведомления о расторжении договора аренды
По закону лицо обязано передать уведомление о досрочном прекращении договора аренды. К выполнению процедуры необходимо подойти серьёзно. Получив доказательства, подтверждающие факт вручения письма, лицо сможет начать отсчёт срока для ответа. Однако на практике нередко возникают ситуации, когда специально создается видимость отсутствия информирования.
Важно! Если вы лично хотите передать уведомление, проследите, чтобы адресат проставил на втором экземпляре подпись и отметил календарную дату. Момент будет считаться началом срока отсчёта.
На практике предоставить уведомление о расторжении договора лично не всегда возможно. В этой ситуации допустимо использование услуг курьера или почты. Во втором случае письмо нужно адресовать руководителю компании, зафиксировав должность физического лица и название организации. Отправлять документы нужно заказным письмом с почтовым уведомлением.
Законодательство определяется ряд случаев, в которых допускается заявление требований в судебный орган. В частности, к ним относятся ситуации выявления нарушений условий договора одним из участников и прочие обстоятельства, предусмотренные в нормативных актах. Конкретные случаи нарушений со стороны как арендатора, так и арендодателя прописаны в статьях 620 и 619 ГК. В случае их выявления наступают соответствующие правовые последствия. Законодательство гарантирует право на защиту своих интересов при ущемлении их действиями либо бездействиями второй стороны. Перечень, приведенный в статьях 620 и 619, не считается исчерпывающим. Непосредственно в самом договоре могут предусматриваться и прочие условия для его расторжения в суде. Данное положение соответствует смыслу ст. 450 п. 2, а также принципам, закрепленным в статье 421 ГК.